Vous vendez un bien sur l’Île d’Oléron et vous vous interrogez sur la plus-value immobilière ? C’est un sujet crucial qui peut impacter significativement le montant net que vous encaisserez. LYNETTA Immobilier vous explique comment ça fonctionne — sans jargon inutile.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Si vous avez acheté une maison à Oléron 200 000 € et que vous la vendez 320 000 €, votre plus-value brute est de 120 000 €. Cette plus-value est soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux — sauf exonérations.
Le cas de la résidence principale : exonération totale
Si le bien vendu est votre résidence principale au moment de la vente, vous êtes totalement exonéré de plus-value immobilière. C’est le cas le plus favorable et il s’applique à la majorité des propriétaires qui vendent leur logement principal.
Le cas de la résidence secondaire à Oléron
Sur l’Île d’Oléron, beaucoup de ventes concernent des résidences secondaires — maisons de vacances, héritages, investissements. Dans ce cas, la plus-value est imposable selon le barème suivant :
Impôt sur le revenu : 19 %. Prélèvements sociaux : 17,2 %. Soit un taux global de 36,2 % sur la plus-value nette.
Les abattements pour durée de détention
Bonne nouvelle : plus vous avez détenu le bien longtemps, plus l’abattement est important :
Moins de 6 ans : aucun abattement. De 6 à 21 ans : 6 % d’abattement par an sur l’IR, 1,65 % sur les prélèvements sociaux. À 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu. À 30 ans : exonération totale (IR + prélèvements sociaux).
Ce qu’on peut déduire du prix d’achat
Pour réduire votre plus-value imposable, vous pouvez ajouter au prix d’achat : les frais de notaire réels (ou un forfait de 7,5 % si vous n’avez pas les justificatifs), les travaux de construction, rénovation ou amélioration réalisés par des professionnels (sur justificatifs), et certains frais de voirie ou d’aménagement.
En revanche, les travaux que vous avez réalisés vous-même (en auto-construction) ne sont pas déductibles.
Exemple concret pour un bien à Oléron
Achat en 2015 à 180 000 € + frais de notaire 13 500 € + travaux 25 000 € = prix de revient 218 500 €. Vente en 2025 à 340 000 €. Plus-value brute : 121 500 €. Abattement après 10 ans de détention : 24 % sur IR, 8,25 % sur prélèvements sociaux. Plus-value imposable nette ≈ 92 000 € (IR) / 111 000 € (PS). Impôt estimé ≈ 17 500 € + 19 100 € = 36 600 € environ.
Ce calcul est indicatif — votre notaire établira le calcul exact au moment de la vente.
FAQ — Plus-value immobilière à Oléron
Q : La vente de ma résidence secondaire à Oléron est-elle soumise à la plus-value ?
Oui, au taux global de 36,2 %, avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Exonération totale après 30 ans.
Q : À partir de combien d’années est-on exonéré ?
Exonération d’IR dès 22 ans de détention. Exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
Q : Puis-je déduire les travaux ?
Oui, si réalisés par des professionnels avec factures. Ou forfait de 7,5 % du prix d’achat si vous n’avez pas les justificatifs.
Q : Qui calcule la plus-value lors de la vente ?
Le notaire calcule et prélève directement la plus-value lors de la signature de l’acte de vente.
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